Votre grand projet, étape par étape

Savoir ce que le terrain autorise : le certificat d'urbanisme

Qui : la mairie de la commune du terrain reçoit la demande.

Le certificat d'urbanisme indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain. Le certificat dit opérationnel indique en plus si le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande, et l'état des équipements publics existants ou prévus.

Le délai d'instruction est d'un mois pour le premier, de deux mois pour le second, à compter de la réception de la demande en mairie. Si une demande de permis est déposée dans les dix-huit mois qui suivent la délivrance du certificat, les règles d'urbanisme, les taxes et les participations qui existaient à sa date ne peuvent pas être remises en cause, sauf les règles qui protègent la sécurité ou la salubrité publique.

Textes : code de l'urbanisme, art. L. 410-1, R.* 410-9 et R.* 410-10. Fiche : Service Public, certificat d'urbanisme (vérifiée le 02/07/2025).

Vérifier le plan local d'urbanisme

Qui : la commune ou l'intercommunalité qui a établi le plan.

Les travaux, constructions et aménagements doivent être conformes au règlement du plan local d'urbanisme et compatibles avec ses orientations d'aménagement et de programmation.

Si le plan ne permet pas le projet, il doit d'abord évoluer. Le plan est révisé lorsque la commune ou l'intercommunalité décide de changer les orientations de son projet d'aménagement et de développement durables ; dans les autres cas, il fait l'objet d'une modification (règles en vigueur depuis le 26 mai 2026). Une opération qui n'est pas compatible avec le plan peut aussi être permise par une déclaration de projet : l'État, ses établissements publics, les collectivités territoriales ou leurs groupements se prononcent sur son intérêt général après une enquête publique, qui porte aussi sur la mise en compatibilité du plan. Ces procédures sont conduites par les personnes publiques, non par le porteur de projet.

Textes : code de l'urbanisme, art. L. 152-1, L. 153-31, L. 153-36, L. 153-54 et L. 300-6. Service officiel : les documents d'urbanisme publiés se consultent sur le Géoportail de l'urbanisme.

Connaître le cadre régional

Qui : la Région Île-de-France élabore le schéma directeur, en association avec l'État.

Le schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF-E) a été approuvé par le décret n° 2025-517 du 10 juin 2025. Ce schéma détermine notamment la localisation préférentielle des activités industrielles, logistiques et touristiques, et fixe une trajectoire qui doit aboutir à l'absence de toute artificialisation nette des sols. Les schémas de cohérence territoriale doivent être compatibles avec lui, et les plans locaux d'urbanisme avec ces schémas.

Textes : décret n° 2025-517 du 10 juin 2025 ; code de l'urbanisme, art. L. 123-1, L. 123-5, L. 131-1 et L. 131-4. Fiche : DRIEAT Île-de-France (mise à jour le 15/09/2025).

À proximité des aéroports

Qui : l'État, dans les emprises aéroportuaires.

Dans les zones définies par un plan d'exposition au bruit, l'extension de l'urbanisation et la création ou l'extension d'équipements publics sont interdites lorsqu'elles conduisent à exposer de nouvelles populations au bruit ; les constructions à usage d'habitation y sont interdites, sauf exceptions.

L'aménagement et le développement des aérodromes de Paris-Charles-de-Gaulle et de Paris-Le Bourget, à l'intérieur des périmètres fixés par le cahier des charges d'Aéroports de Paris, sont des opérations d'intérêt national. À l'intérieur des périmètres des opérations d'intérêt national, c'est l'État, et non le maire, qui se prononce sur les permis, sauf exceptions.

Textes : code de l'urbanisme, art. L. 112-10, R. 102-3 (7°) et L. 422-2 (c).

Évaluer les effets sur l'environnement

Qui : le maître d'ouvrage rédige l'étude d'impact. Pour les projets qui ne relèvent pas du niveau national, le préfet de région mène l'examen au cas par cas et la mission régionale d'autorité environnementale rend l'avis.

Les projets susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement font l'objet d'une évaluation environnementale selon des critères et des seuils, et pour certains après un examen au cas par cas. L'évaluation comprend l'étude d'impact, les consultations prévues par le code, puis l'examen de l'ensemble par l'autorité qui autorise le projet. Le dossier est transmis pour avis à l'autorité environnementale et aux collectivités intéressées.

Le tableau annexé à l'article R. 122-2 du code de l'environnement liste les projets concernés. Y figurent notamment les parcs d'attractions à thème, les équipements sportifs, culturels ou de loisirs susceptibles d'accueillir plus de 1 000 personnes, les aires de stationnement ouvertes au public de 50 unités et plus, et les constructions et opérations d'aménagement à partir de seuils de surface (10 000 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, 5 et 10 hectares de terrain, 40 000 m² d'emprise au sol hors zone urbaine). Selon la rubrique et la taille du projet, l'évaluation est exigée d'office ou après un examen au cas par cas : ce point se lit dans le tableau et se vérifie auprès de l'autorité chargée de cet examen.

L'autorité chargée de l'examen au cas par cas se prononce dans un délai de trente-cinq jours à compter de la réception du formulaire complet ; l'absence de réponse dans ce délai vaut obligation de réaliser une évaluation environnementale. L'autorité environnementale se prononce dans les deux mois qui suivent la réception du dossier.

Textes : code de l'environnement, art. L. 122-1, tableau annexé à l'art. R. 122-2 (rubriques 39, 41 et 44), R. 122-3, R. 122-3-1, R. 122-6 et R. 122-7. Fiche : ministère chargé de l'Écologie, l'évaluation environnementale (mise à jour le 21/06/2024, antérieure à plusieurs de ces textes : le code fait foi).

Débat public et concertation préalable

Qui : le maître d'ouvrage et la Commission nationale du débat public.

La Commission nationale du débat public est saisie des projets d'aménagement ou d'équipement qui dépassent des seuils fixés par décret. Sous ces seuils, certains projets doivent être rendus publics par leur maître d'ouvrage, qui indique s'il saisit ou non la commission.

Le tableau de l'article R. 121-2 du code de l'environnement fixe ces seuils. Pour les équipements culturels, sportifs, scientifiques ou touristiques, il retient un coût du projet supérieur à 460 millions d'euros et un coût supérieur à 230 millions d'euros ; pour les équipements industriels, 600 et 300 millions d'euros. L'obligation attachée à chaque seuil se lit dans ce tableau.

Une concertation préalable peut aussi concerner les projets soumis à évaluation environnementale qui ne relèvent pas de la commission.

Textes : code de l'environnement, art. L. 121-8, R. 121-2 et L. 121-15-1.

Enquête publique ou participation du public par voie électronique

Qui : l'autorité compétente pour autoriser le projet organise la consultation.

Les projets qui doivent comporter une évaluation environnementale font l'objet d'une enquête publique avant d'être autorisés, sauf exceptions. Parmi ces exceptions : les demandes de permis de construire ou d'aménager dont l'évaluation fait suite à un examen au cas par cas, qui donnent lieu à une participation du public par voie électronique, et les projets qui relèvent de la consultation propre à l'autorisation environnementale.

L'enquête publique ne peut pas durer moins de trente jours pour un projet soumis à évaluation environnementale. Lorsqu'un permis est soumis à enquête publique ou à participation du public par voie électronique, son délai d'instruction change et l'absence de réponse vaut refus (voir « Permis d'aménager et permis de construire »).

Textes : code de l'environnement, art. L. 123-2, L. 123-9 et L. 123-19 ; code de l'urbanisme, art. R.* 424-2.

Vérifier le régime des installations classées

Qui : le préfet du Val-d'Oise.

La nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) soumet les installations à autorisation, à enregistrement ou à déclaration, selon la gravité des dangers ou des inconvénients que peut présenter leur exploitation. D'après la fiche Service Public, lorsqu'un projet relève de plusieurs rubriques, le régime le plus contraignant s'applique.

Exemple des entrepôts : les entrepôts couverts qui stockent plus de 500 tonnes de matières ou de produits combustibles relèvent de la rubrique 1510. Le régime dépend notamment du volume de l'entrepôt : déclaration de 5 000 à moins de 50 000 m³, enregistrement de 50 000 à moins de 900 000 m³, autorisation à partir de 900 000 m³ ou lorsque l'entrepôt entre dans le champ de l'évaluation environnementale systématique.

Pour une demande d'enregistrement, le préfet statue dans un délai de cinq mois à compter de la réception d'un dossier complet et régulier, délai qu'il peut prolonger de deux mois ; son silence vaut refus.

Textes : code de l'environnement, art. L. 511-2, annexe à l'art. R. 511-9 (rubrique 1510) et R. 512-46-18. Fiche : Service Public Entreprendre, installations classées (vérifiée le 03/08/2026).

Eau, espèces protégées, Natura 2000, défrichement

Qui : le préfet du Val-d'Oise lorsque ces décisions sont réunies dans l'autorisation environnementale.

Loi sur l'eau. Les installations, ouvrages, travaux et activités qui ont un effet sur l'eau sont soumis à autorisation ou à déclaration. Pour le rejet d'eaux pluviales, la nomenclature retient la surface totale du projet, augmentée de celle du bassin naturel dont il intercepte les écoulements : autorisation à partir de 20 hectares, déclaration au-dessus de 1 hectare. Pour l'assèchement, l'imperméabilisation ou le remblai de zones humides : autorisation à partir de 1 hectare, déclaration au-dessus de 0,1 hectare.

Espèces protégées. Une dérogation aux interdictions qui protègent ces espèces et leurs habitats n'est possible que s'il n'existe pas d'autre solution satisfaisante, si elle ne nuit pas au maintien des populations concernées dans un état de conservation favorable, et pour l'un des motifs prévus par la loi.

Natura 2000. Les projets susceptibles d'affecter de manière significative un site Natura 2000 doivent faire l'objet d'une évaluation de leurs incidences.

Défrichement. Nul ne peut défricher ses bois et forêts sans autorisation préalable. En sont exemptés les bois dont la superficie est inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par le préfet pour chaque département, sauf s'ils font partie d'un ensemble boisé qui atteint ce seuil. Le seuil applicable dans le Val-d'Oise se demande à la préfecture.

Textes : code de l'environnement, art. L. 214-3, R. 214-1 (rubriques 2.1.5.0 et 3.3.1.0), L. 411-2 et L. 414-4 ; code forestier, art. L. 341-3 et L. 342-1.

Demander l'autorisation environnementale

Qui : le préfet du Val-d'Oise délivre l'autorisation ; un service de l'État coordonne l'instruction.

L'autorisation environnementale s'applique aux installations classées soumises à autorisation et aux installations, ouvrages, travaux et activités soumis à autorisation au titre de la loi sur l'eau. Lorsque le projet y est soumis, elle tient lieu notamment de la dérogation relative aux espèces protégées, de l'absence d'opposition au titre de Natura 2000 et de l'autorisation de défrichement.

Une fois le dossier jugé complet et régulier, le public est consulté pendant trois mois, ou un mois de plus que le délai donné à l'autorité environnementale lorsque son avis est requis. La consultation est conduite par un commissaire enquêteur, avec une réunion publique d'ouverture et une de clôture. Le préfet statue dans les deux mois qui suivent l'envoi au demandeur du rapport du commissaire enquêteur ; ce délai peut être prolongé. Son silence vaut rejet de la demande.

Le permis de construire ou d'aménager ne peut pas être exécuté avant la délivrance de l'autorisation environnementale, sauf décision spéciale et motivée du préfet, à la demande du porteur de projet et à ses frais et risques.

Textes : code de l'environnement, art. L. 181-1, L. 181-2, L. 181-10-1, L. 181-30, R. 181-2, R. 181-3, R. 181-41 et R. 181-42. Fiche : ministère chargé de l'Écologie, l'autorisation environnementale (mise à jour le 23/01/2025, antérieure à plusieurs de ces textes : le code fait foi).

L'agrément propre à l'Île-de-France

Qui : le préfet de la région Île-de-France décide (le préfet du département lorsqu'une convention locale est en vigueur) ; la demande est déposée et instruite en ligne, depuis la page de la DRIEAT Île-de-France.

En Île-de-France, la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l'extension de locaux servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d'enseignement est soumise à un agrément, sauf exceptions. L'agrément, lorsqu'il est exigé, est une pièce du dossier de permis de construire.

Sont notamment dispensés : les magasins de vente ; les locaux industriels destinés à un utilisateur déterminé ; les opérations de moins de 1 000 m² de surface de plancher pour des bureaux ou des locaux techniques, scientifiques ou d'enseignement ; celles de moins de 5 000 m² pour des entrepôts ou des locaux industriels sans utilisateur déterminé (surfaces cumulées sur douze mois sur le même site) ; les opérations situées dans le canton de Magny-en-Vexin.

L'autorité dispose de trois mois à compter de la réception de la demande ; sans réponse dans ce délai, l'agrément est réputé accordé. Elle peut toutefois ajourner sa décision pour complément d'instruction. D'après la DRIEAT, une étude de circulation est demandée aux projets qui créent plus de 24 000 m² de surface de plancher en entrepôts ou en locaux d'activités.

Savoir si un équipement de loisirs entre dans ces catégories dépend du projet : la question se pose à la préfecture de région.

Textes : code de l'urbanisme, art. L. 510-1, R.* 510-1, R.* 510-2, R.* 510-6 et R. 431-16 (g). Fiche : DRIEAT Île-de-France, dépôt de dossier de demande d'agrément (mise à jour le 15/07/2026).

Permis d'aménager et permis de construire

Qui : le dossier se dépose à la mairie. Le maire décide dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, ou le président de l'intercommunalité si la commune lui a délégué cette compétence. L'État décide dans certains cas, par exemple à l'intérieur d'une opération d'intérêt national ou pour un projet qualifié par décret de projet d'intérêt national majeur.

Permis d'aménager. Il est notamment obligatoire pour l'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à deux hectares, d'un golf de plus de vingt-cinq hectares, ou d'une aire de stationnement ouverte au public pouvant contenir au moins cinquante unités.

Permis de construire. Les constructions nouvelles doivent être précédées d'un permis de construire, sauf celles que le code dispense de formalité ou soumet à une simple déclaration préalable.

Délais d'instruction prévus par les textes. Le délai de droit commun est de trois mois, à compter de la réception en mairie d'un dossier complet. Il est rarement celui d'un grand projet :

• cinq mois lorsque le permis de construire porte sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public ;
• deux mois de plus lorsqu'une commission départementale ou régionale doit être consultée, lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale, ou lorsqu'il est soumis à participation du public par voie électronique ;
• en cas d'enquête publique, deux mois à compter de la réception du rapport du commissaire enquêteur ;
• trois, cinq ou sept mois lorsque le permis doit être précédé d'une autorisation de défrichement, selon la procédure suivie pour celle-ci.

Absence de réponse. Le silence de l'administration ne vaut pas toujours accord : il vaut refus notamment lorsque le projet est soumis à enquête publique ou à participation du public par voie électronique.

Durée de validité. Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans, ou s'ils sont ensuite interrompus pendant plus d'un an.

Textes : code de l'urbanisme, art. L. 422-1, L. 422-2, L. 422-3, R.* 423-1, R.* 421-19, R.* 421-1, R.* 423-19, R.* 423-20, R.* 423-23, R.* 423-25, R.* 423-28, R.* 423-29, R.* 423-32, R.* 424-2 et R.* 424-17. Fiches : Service Public, permis d'aménager (vérifiée le 13/02/2026) ; Service Public, permis de construire (vérifiée le 13/02/2026).

Surfaces de vente : l'autorisation d'exploitation commerciale

Qui : la commission départementale d'aménagement commercial rend un avis sur la demande de permis.

La création d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial dont la surface de vente dépasse 1 000 m² est soumise à une autorisation d'exploitation commerciale. Le permis de construire tient lieu de cette autorisation lorsque la demande a reçu un avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial ou, le cas échéant, de la commission nationale. En cas d'avis défavorable, l'absence de réponse à la demande de permis vaut refus.

Textes : code de commerce, art. L. 752-1 ; code de l'urbanisme, art. L. 425-4 et R.* 424-2 (h).

Archéologie préventive

Qui : l'État prescrit les mesures d'archéologie préventive ; le préfet de région répond aux aménageurs.

Les opérations d'aménagement, de construction ou de travaux susceptibles d'affecter le patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, s'il y a lieu, de conservation ou de sauvegarde prescrites par l'État. Sont notamment concernés les travaux soumis à permis de construire ou d'aménager dans les zones délimitées à cet effet, et les zones d'aménagement concerté et lotissements de 3 hectares et plus.

Avant de déposer une demande d'autorisation, l'aménageur peut saisir le préfet de région pour savoir si son projet est susceptible de donner lieu à des prescriptions archéologiques ; si c'est le cas, le préfet l'en informe dans un délai de deux mois.

Textes : code du patrimoine, art. L. 522-1, R. 523-1, R. 523-4 et R. 523-12.

Taxe d'aménagement

Qui : la commune ou l'intercommunalité, le département et la région Île-de-France fixent chacun leur taux.

Les opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction et d'agrandissement soumises à une autorisation d'urbanisme donnent lieu au paiement de la taxe d'aménagement, sauf exonérations. Le taux fixé par la commune ou l'intercommunalité est compris entre 1 % et 5 % ; celui du département ne peut pas dépasser 2,5 % ; celui de la région Île-de-France ne peut pas dépasser 1 %. Le certificat d'urbanisme indique les taxes applicables au terrain.

Textes : code général des impôts, art. 1635 quater A, 1635 quater B et 1635 quater M. Fiche : Service Public Entreprendre, taxe d'aménagement (vérifiée le 01/01/2026).

Taxes propres à l'Île-de-France

Qui : le propriétaire des locaux, ou le titulaire d'un droit réel sur ces locaux, est redevable de ces deux taxes.

Taxe à la construction. En Île-de-France, une taxe est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage. D'après la fiche Service Public, elle est versée une seule fois. Pour les bureaux et les locaux commerciaux, le tarif dépend de la commune, classée dans l'une de quatre circonscriptions ; pour les locaux de stockage, il est le même dans toute la région. Les tarifs sont actualisés chaque année. Certains locaux sont exonérés : la liste figure à l'article L. 520-6 du code de l'urbanisme.

Taxe annuelle. Une taxe annuelle est perçue en Île-de-France, Val-d'Oise compris, sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.

Ces taxes s'appliquent selon la nature des locaux, définie par le code général des impôts. Savoir si les locaux d'un équipement de loisirs en relèvent dépend du projet : la question se pose à l'administration fiscale ou à un conseil.

Textes : code de l'urbanisme, art. L. 520-1, L. 520-5, L. 520-6 et L. 520-8 ; code général des impôts, art. 231 ter. Fiches : Service Public Entreprendre, taxe pour la création de bureaux et commerces en Île-de-France (vérifiée le 21/02/2026) ; Service Public Entreprendre, taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France (vérifiée le 12/02/2026).

Les recours des tiers

Qui : le tribunal administratif.

Une autorisation délivrée peut être contestée. Pour un permis, le délai de recours des tiers court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain ; d'après la fiche Service Public, il est de deux mois. Un recours gracieux ou hiérarchique doit être formé dans un délai d'un mois et ne prolonge pas le délai de recours devant le tribunal.

Pour l'autorisation environnementale, les tiers intéressés disposent de deux mois à compter de l'affichage en mairie ou de la publication de la décision sur le site internet de la préfecture, la dernière de ces deux formalités faisant courir le délai.

Textes : code de l'urbanisme, art. R.* 600-2 et L. 600-12-2 ; code de l'environnement, art. R. 181-50. Fiche : Service Public, contester une autorisation d'urbanisme (vérifiée le 01/04/2026).

Accueillir du public

Qui : pour les travaux, le maire au nom de l'État, ou le préfet lorsqu'il est compétent pour délivrer le permis de construire ; pour l'ouverture, le maire, après avis de la commission de sécurité.

Un établissement recevant du public (ERP), par exemple un commerce ou un parc d'attractions, est classé par type selon son activité et par catégorie d'après l'effectif du public et du personnel : la 1re catégorie commence au-dessus de 1 500 personnes.

Travaux. Les travaux qui créent, aménagent ou modifient un ERP ne peuvent être exécutés qu'après une autorisation, qui vérifie le respect des règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie. Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, le permis tient lieu de cette autorisation dès lors que l'autorité compétente a donné son accord. Pour certains établissements de moins de 300 m², une déclaration remplace cette autorisation.

Ouverture. L'ouverture d'un ERP est subordonnée à une autorisation. Avant toute ouverture au public, la commission de sécurité procède à une visite de réception ; l'exploitant demande l'autorisation d'ouverture au maire, qui la donne par arrêté pris après avis de la commission.

Textes : code de la construction et de l'habitation, art. L. 122-3 et L. 122-5 (versions en vigueur depuis le 28 mai 2026), R. 122-7, R. 143-19, R. 143-38 et R. 143-39 ; code de l'urbanisme, art. L. 425-3. Fiches : Service Public Entreprendre, définition d'un ERP (vérifiée le 26/09/2025) ; Service Public Entreprendre, autorisation de travaux d'un ERP (vérifiée le 20/09/2024) ; Service Public Entreprendre, autorisation d'ouverture d'un ERP (vérifiée le 26/09/2024). Ces deux dernières fiches sont antérieures aux modifications de 2025 et 2026 : le code fait foi.